发布时间: 2025-10-15 07:23 | 原文链接: https://www.zhihu.com/question/1961518725745308815/answer/1961693574321136685↗ | 点赞数: 145 人赞同
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正文内容
投资的角度看吧。
以前雪球上出现过几个非常离谱的有关地产的理论。
第一个理论是融创的"养团队"理论。就是某次业绩交流的时候，有人问融创，说你这账算不对啊，拿地价，楼面价，销售均价，还有建安成本，资金成本，你这毛利率虽然是正的，净利率是亏的啊。融创怎么回答的？他说我的净利率是亏的，但是我现金流是正的啊(借到钱了)，团队就养住了，团队一养住，后面市场有机会我就能扩展了。
这个养团队理论明眼人都能看出就是纯纯的骗，拆东墙补西墙，顾此失彼，但当时你去看雪球，很多大v拍着胸脯就硬夸，高啊，独树一帜，眼光长远，不愧是孙总。
第二个理论是"大鱼吃小鱼"理论。
这个更离谱，到现在，你如果问ai，假设倒下，谁最收益，ai会告诉你是的友商，招商什么的。
在今天之前，你如果问金科，泰禾，蓝光，融创，碧桂园等等这些倒下，谁最受益？他们会说，"大鱼吃小鱼"，那肯定是大鱼啊。
这种大鱼肯定会把市占率做起来，受益啊。
结果呢？现在到了，大鱼呢？不是大鱼么，怎么自己没了？
看看中指和克而瑞的销售榜吧，哪有什么"大鱼吃小鱼"，只有兔死狐悲，人走茶凉。
如果再有人用这套逻辑给你洗脑，速速远离，地产行业是个大的粪坑，里面最多只有几粒金豆，为了这几粒金豆在粪坑里扑腾划不来。
那么就一点投资机会也没有了么？
有的，兄弟，有的。
是一家永远站在暴雷第一线的房企，不是正在暴雷，就是马上暴雷，但是就差那么一丝，就是没有暴雷。
他就是我说的那个金豆子。
但是他家也有问题，目前估值还是高了，纯地产业务还没出清，商业地产的价值还没重估，reits融资的通道还没打开。
他家的港股可以蹲一下，弹性极大。
听不懂的就不要掺和了，地产股风险极大，听得懂的也不要着急，不回调一二十个点没有安全边际。
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