9 月各线城市房价环比下降，同比降幅总体持续收窄，如何看待这一趋势？

发布时间: 2025-10-21 07:38 | 原文链接: https://www.zhihu.com/question/1963544211140862177/answer/1963871616640460737↗ | 点赞数: 352 人赞同

作者信息: MR Dang独立投资人，全网无其他平台，无小号无私域，不接广不卖课

正文内容

核心观点

非刚需，不买房！

投资房，赶紧卖！

想买房，耐心等！

不要给房子养老！！！

中产阶级的资产配置问题

我做财富配置经常问的一句话就是，家里的固定资产情况如何？

据我的观察，大部分中产房子的平均价值大约在股市市值的5倍以上。

也就是可能收入30到50万，股票30到40万，房子价值两百万这样的用户画像。

也有比较极端的，房子两三套，自己住一套，往外租一两套，美其名曰投资房。

在我看来，这不叫投资，这叫慈善。

投资房的正确处理方式

碰到这样的客户，我的第一件事不是想着去给他配置什么样的生产资料，而是苦口婆心的劝他，优先级最高的事情，打开贝壳，把房子挂个小区最低价，先挂出去再说。

碰到来看房的，还价5%以内的，那就是撞上大运了，一口答应别让他反悔，卖房的优先度是最高的。

新房与二手房的区别

这个账很好算，你盯着二手房指数就行。

为啥不是新房指数？那个指数是给房企看的，和你一个普通买房人没关系。

你卖房就是二手房，哪怕你的房还没交付，也是二手房，走的是二手房估值体系。

现在新房价格远高于二手房，哪怕你买的是新小区，算上交易费用和二手房折价，买入就亏5%都是说保守了。

二手房市场的现状

二手房现在是个什么情况呢？你看统计数据，月均下跌1%！

两百万的房，一个月跌1%就是两万，还是稳定下跌，普通打工人一个月白干。

一年跌12%，就是24万。

有房贷的房子，根据目前的租售比，一年租金可能不够还房贷。

如果你买的房子有房贷，还在往外租，那你真是天选慈善家。

租房的真实成本

租金没有房贷多，每年房子贬值全算你头上，折旧也是你的，装修的折旧速度比房子快的多。

如果再有一两个月空窗期，不但没房租，水电物业暖气费通通是你的。

以前想着买房养老，

到头来变成了给房子养老！

卖房策略

所有投资房，就一个字，卖。

不要舍不得，你舍不得，有的是人舍得，逃命名额（买房人），每个月就那么多，你抓不住就等下个月，1%又没了。

同小区同户型，你一看，挂价都是200多万，还有一套190万的，当时可都是250万买的，你心一横，牙一咬，挂了195万，心疼的都在滴血。

这样挂别说卖了，可能看房的都不会有。

正确的报价策略应该是188万，卡在让下一个卖房的舍不得继续往下报的位置。

最后成交到180万以上都不错了，185万以上就是大赚特赚。

因为有挂价190万的证明房子就不值190，你能卖185，最多也就亏四五万。而现在两个月的房价跌幅就把这个亏损抹平了。

卖房后的投资

你持有房子的时候，每个月稳定亏两万，如果有房贷，这个数字是两万五。

但是当你卖了房，买成生产资料，一个月就是稳定赚一万，一来一回就是每个月三万的差距，相当于家里又多了个中产替你上班。

真刚需与假刚需

道理我都懂，可我是刚需啊，该怎么办？

你得先分清楚，你是真刚需，还是假刚需。

如果是孩子马上要入学了，箭在弦上，不得不发，那确实是真刚需了。

这样的话我会建议你适当加杠杆，房贷是目前普通人唯一一次可以以低成本加到杠杆的机会，具体操作不方便展示，但是如果配置得当，肯定优于全款买房，进行跨市场套利。

否则，能拖就拖。

200万的房，拖一年就省出24万的房款。

拖一天就是大几百块。

拖拖拖，往后拖，能拖一天是一天。

没有那么多刚需，除了上学的刚需，是物理上的钳制。

其他刚需，都是思想上的钢印。

特别谨慎的两个城市

另外还有两个大城市的买房决策需要特别特别谨慎。

一线城市里的广州

新一线里的天津

别问为什么，你拖就行了，性价比高的房子会层出不穷。

唯一可入的城市

那么有没有哪个中国城市的房子是现价可入的呢？

有的，兄弟，有的。

香港。

理论支撑：房价估值模型

博主你怎么全是情绪输出，有理论支撑么？

有的，兄弟，也有的。

房价你可以看成是买的相应城市的股票。

租金看成是分红。

房租比，可以看成是收益率。

根据风险收益均衡和资产风险定价模型，市场上的共识是持有房子的风险小于股票，且大于国债。

目前很多银行股的股息率在5%左右，市场无风险收益率2.5不到。

房子的应有回报率定在3%和4%之间是比较合理的，为了计算方便，就按照3.6%计算吧。

一套月租金3000的房子，年租金3.6万，对应的内在价值100万。

如果市场定价这套房子是150万，那多出来的这50万是什么？

这50万可以看成是看涨期权，50万买了一个看好城市未来的期权。

你也可以按照这个算一下自己手里的房子有多少是期权费。

房价下行周期，这部分期权费很有可能朝着0的方向发展，如果你手里的房子这部分期权费已经到0了，下降空间就不太大了，持有房子也还行。

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作者: MR Dang 链接: https://www.zhihu.com/question/1963544211140862177/answer/1963871616640460737↗ 来源: 知乎

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